【2026年度税制改正】不動産の相続税対策が大きく変わる！？

～貸付用不動産と不動産小口化商品の評価見直し～

　こんにちは！名古屋市で税理士事務所を開業している。 税理士の 鈴木宗矩と申します。

　本日は、2025年12月に公表された 令和8年度（2026年度）税制改正大綱に関して「不動産の相続税評価」についてご説明します！

　多くの方が活用してきた 不動産による相続税対策に影響が出る可能性がありますので、ポイントを分かりやすくご説明します！

① 貸付用不動産の評価方法の見直し

　これまで、マンションやアパートなどの 貸付用不動産は、実際の時価よりも低い評価額で相続税を計算できる仕組みがありました。

そのため、

• 相続直前に賃貸マンションを購入
• 現金 → 不動産へ資産を変換

といった方法で、相続税を大きく圧縮できるケースがありました。

しかし今回の改正では、以下のようなルールが導入されます。

＜改正内容＞

相続開始または贈与前 5年以内に

• 取得した
• 新築した

貸付用不動産については

→通常の取引価額に近い金額で評価する

具体的には

取得価額をベースに地価変動等を考慮した金額の80％

で評価する仕組みになります。

結果として、「相続直前に不動産を買って節税」という形は かなり難しくなる可能性があります！

② 「5年保有ルール」がポイント

今回の改正で重要な点はここです。

取得から5年を経過すると、従来の評価方法に戻る可能性があります。

つまり

短期節税 → ×
長期保有 → ○

という方向に政策が変わっています！

そのため今後は、相続直前対策ではなく早めの資産設計が非常に重要になります！

③ 不動産小口化商品はさらに厳しい改正

近年人気の

不動産小口化商品（任意組合型など）

については、さらに厳しい見直しが行われます。これまでは実物不動産と同様に 評価減 が可能でした。

しかし、改正後は取得時期に関係なく→「通常の取引価額で評価」となる見込みです。

つまり

• 不動産小口化
• 節税型ファンド

などの 評価減メリットは大幅に縮小する予定です。

④ 今後の相続対策は「長期戦」

今回の税制改正のメッセージは非常に明確です。

短期的な節税スキームの封じ込めです。

これからの相続対策は

・早めの資産移転
・長期保有
・総合的な資産設計

といった 長期戦略型の対策が重要になります。

＜まとめ＞

今回の改正ポイントを整理すると

①相続直前の不動産購入による節税は制限
②取得5年以内の貸付不動産は時価に近い評価
③不動産小口化商品は評価減が困難
④ 今後は長期的な資産設計が必要

　制度の詳細は今後の 通達や評価通達の改正で明らかになる部分も多いため、最新の情報を確認しましょう！！